Từ lâu, các hoạt động của ban quản trị nhà chung cư luôn đối mặt với nhiều khó khăn liên quan đến vấn đề thuế. Điều này bao gồm việc xem xét cần thiết hay không để Ban quản trị đăng ký mã số thuế. Theo Luật nhà ở, Ban quản trị có thể hoạt động dưới dạng Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, được coi là pháp nhân phi thương mại dạng tổ chức xã hội. Tuy nhiên, việc này không bắt buộc Ban quản trị phải đăng ký mã số thuế nếu không thành lập công ty cổ phần hoặc hợp tác xã.
Trái lại, nếu quyết định đăng ký mã số thuế, Ban quản trị sẽ cần phải tuân thủ nghiêm ngặt các chế độ kế toán, báo cáo, và quyết toán thuế theo quy định của pháp luật. Điều này có thể đòi hỏi họ phải tăng cường nhân sự và chi phí để đảm bảo tuân thủ đầy đủ. Bài viết dưới đây của Bán Đất Bắc Ninh sẽ đi vào chi tiết các yếu tố cần lưu ý và những lựa chọn hợp lý cho Ban quản trị nhà chung cư trong việc quản lý và giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan đến thuế.
Ban quản trị có phải đăng ký mã số thuế hay không?
Theo Luật nhà ở, Ban quản trị nhà chung cư có thể tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, và được công nhận là pháp nhân phi thương mại dạng tổ chức xã hội (theo điều 76 Bộ luật dân sự). Tuy nhiên, nếu không thành lập công ty cổ phần hoặc hợp tác xã, theo hệ thống pháp luật hiện hành, không có yêu cầu đăng ký mã số thuế đối với Ban quản trị nhà chung cư.
Việc đăng ký mã số thuế sẽ cho phép cơ quan thuế quản lý và theo dõi việc thu nộp thuế đối với các tài khoản ngân hàng mà Ban quản trị quản lý, bao gồm các tài khoản tiền gửi quỹ bảo trì. Tuy nhiên, việc này cũng đồng nghĩa với việc phải tuân thủ các chế độ kế toán, báo cáo và quyết toán thuế theo quy định của pháp luật. Nếu Ban quản trị thiếu nhân sự để thực hiện các công việc này, họ sẽ phải thuê kế toán thuế, gây phát sinh thêm chi phí và khó khăn.
Mặc dù có quan điểm cho rằng Ban quản trị nhà chung cư nên đăng ký mã số thuế để đảm bảo tính minh bạch và tuân thủ pháp luật, việc này không bắt buộc theo quy định hiện tại. Tuy nhiên, trong trường hợp Ban quản trị tổ chức thu chi các khoản phí từ cư dân và giao khoán các hoạt động quản lý vận hành cho đơn vị chuyên nghiệp, việc đăng ký mã số thuế có thể được xem là phù hợp và cần thiết.
Tiền lãi quỹ bảo trì có phải nộp thuế?
Tiền lãi từ quỹ bảo trì là khoản tiền lãi thu được từ việc gửi tiền tại ngân hàng và không phải chịu thuế giá trị gia tăng.
Theo quy định của Thông tư 78/2014/TT-BTC, sửa đổi và bổ sung bởi Thông tư 96/2015/TT-BTC, đối với doanh nghiệp, khoản tiền lãi này phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp. Tuy nhiên, với ban quản trị của tòa nhà chung cư, không phải là một doanh nghiệp và quỹ bảo trì được hình thành từ đóng góp của các cá nhân chủ sở hữu căn hộ. Do đó, tiền lãi từ quỹ bảo trì hiện tại không bị áp thuế thu nhập doanh nghiệp.
Hiện nay, vẫn chưa có sự hướng dẫn chi tiết nào trong pháp luật yêu cầu nộp thuế đối với tiền lãi từ quỹ bảo trì. Để đảm bảo an toàn pháp lý, ban quản trị có thể lựa chọn để số tiền lãi này vào tài khoản tạm thu và sẵn sàng chi trả nếu cần thiết trong tương lai. Nếu ban quản trị quyết định đăng ký mã số thuế, vấn đề nộp thuế sẽ được làm rõ theo phương pháp kê khai thuế đã đăng ký, bao gồm cả phương pháp tính trực tiếp hoặc khấu trừ.
Trong thực tế, tại một số tòa nhà, việc nộp thuế cho tiền lãi từ quỹ bảo trì có thể phát sinh, tùy thuộc vào phương pháp kế toán và đăng ký kê khai thuế của ban quản trị, sẽ được thảo luận và giải quyết cụ thể trong các văn bản pháp lý liên quan.
Phương pháp kê khai nộp thuế (trong trường hợp đăng ký mã số thuế)
Khi đăng ký mã số thuế, ban quản trị có hai phương pháp kê khai nộp thuế theo Thông tư 219/2013/TT-BTC như sau:
- Phương pháp tính trực tiếp trên giá trị gia tăng (GTGT):
- Các hoạt động dịch vụ như phí quản lý, gửi xe, cho thuê mặt bằng, cho thuê quảng cáo (nếu có) tính thuế GTGT 5% trên doanh thu. Đối với thu tiền nước của cư dân (nếu có), tỷ lệ thuế là 5%.
- Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) tính theo tỷ lệ % trên doanh thu từ các hoạt động dịch vụ như phí quản lý, gửi xe, cho thuê mặt bằng, bao gồm cả lãi tiền gửi, lãi tiền cho vay với mức thuế suất 5%. Nếu có thu tiền nước của cư dân, thuế TNDN là 1% trên doanh thu. Tuy nhiên, đối với phương pháp này, không được khấu trừ toàn bộ thuế GTGT của các hóa đơn đầu vào.
- Phương pháp khấu trừ:
- Các hoạt động dịch vụ như phí quản lý, gửi xe, cho thuê mặt bằng, quảng cáo tính thuế GTGT 10%. Đối với tiền nước, thuế suất là 5% và được khấu trừ thuế GTGT đầu vào.
- Thuế TNDN được tính là 20% trên lợi nhuận (doanh thu trừ chi phí).
Khi quyết định phương pháp kê khai, ban quản trị cần xem xét tổng thể doanh thu và chi phí để lựa chọn phương pháp nào có lợi nhất. Ví dụ, nếu các hoạt động như thu tiền từ cho thuê tiện ích, giữ xe không có hóa đơn đầu vào hay chi phí khấu hao tài sản, phương pháp khấu trừ có thể dẫn đến nộp thuế TNDN cao hơn và đòi hỏi mở sổ kế toán, khai thuế như một doanh nghiệp thông thường.
Nếu ban quản trị hoạt động với mô hình tự thu, tự chi, giao khoán từng hạng mục cho đơn vị quản lý vận hành, việc không xuất hóa đơn cho các khoản thu phí quản lý, gửi xe, tiền nước có thể dẫn đến kiểm tra, truy thu và phạt thuế GTGT từ cơ quan thuế. Vì vậy, việc thuê đơn vị dịch vụ kế toán để kê khai nộp thuế và lập sổ kế toán là cần thiết để được tư vấn và giảm thiểu rủi ro truy thu tiền thuế.
Trách nhiệm của ban quản trị nhà chung cư khi bị truy thu nộp thuế
Hiện nay, pháp luật chỉ rõ về nghĩa vụ chung của ban quản trị nhà chung cư mà không cụ thể quy định về trách nhiệm phải chịu khi bị xử phạt hành chính hoặc truy thu nộp thuế.
Hoạt động thu chi của ban quản trị phải tuân thủ Quy chế tài chính được Hội nghị nhà chung cư thông qua. Ban quản trị không có tài sản riêng nên khi bị truy thu nộp thuế, không có tài sản để chi trả. Phí bảo trì không được sử dụng để thanh toán các khoản này. Nếu tòa nhà có kết dư từ hoạt động, việc sử dụng để đóng thuế phải được Hội nghị nhà chung cư thông qua.
Theo luật về quản lý thuế, cơ quan thuế có quyền yêu cầu các ngân hàng giữ tiền của ban quản trị phải trích tài khoản để cưỡng chế về nộp thuế cho ngân sách Nhà nước. Trong trường hợp này, cần có người chịu trách nhiệm trước số tiền mà cư dân giao cho ban quản trị làm đại diện quản lý thu chi. Nếu ban quản trị tuân thủ đúng quy chế và sử dụng các khoản tiền của nhà chung cư đúng mục đích, trách nhiệm pháp lý sẽ thuộc về toàn bộ chủ sở hữu trong nhà chung cư.
Trên cơ sở những điều khoản quy định hiện hành và theo sự hiểu biết của chúng tôi, việc đăng ký mã số thuế cho Ban quản trị nhà chung cư là bắt buộc khi hoạt động của họ đáp ứng các tiêu chuẩn và mức độ chi tiêu quy định bởi Luật Thuế. Tuy nhiên, sự phân quyền và trách nhiệm giữa các khu vực có thể dẫn đến sự khác biệt trong việc áp dụng luật lệ.
About The Author
